Stell Dir vor: ein neuer Park mitten in Berlin. Nicht nur ein
Stadtteilpark, sondern ein wirklich hauptstädtischer Park. Teil eines grünen
Netzes, Teil einer Kette von Parks, die sich in Nord-Süd-Richtung durch
die ganze Stadt zieht. Regierungsviertel und Potsdamer Platz werden so auf neue
Weise mit der Stadt verbunden. Eine realisierbare Vision!
Zur Realiserung dieser Vision wurde 1998 ein neuer Flächennutzungsplan
für das Gleisdreieck beschlossen. Er enthielt drei neue Bauflächen
von rund 11 ha, der Rest sollte Grün werden. Endlich schien eine Lösung
gefunden für den seit 1994 schwelenden Konflikt zwischen der Bahn als Grundstücksbesitzerin
und dem Land Berlin. 1994 hatten beide vereinbart, daß das Land von der
Bahn 16 ha auf dem Gleisdreieck von der Bahn bekommen sollte, um hier die ökologischen
Ausgleichsflächen für den Potsdamer Platz zu realisieren. Im Gegenzug
sollten der Bahn auf weiteren Flächen Baurechte zugestanden werden, wieviel
Baufläche war jedoch strittig geblieben.
Heute, Herbst 2002, sind die Verhandlungen zwischen dem Land Berlin und der
VIVICO, der Immobilienverwertungsgesellschaft der Bahn, abgeschlossen. Der ausgehandelte
Rahmenvertrag sieht fünf Bauflächen mit rund 20 ha vor - also fast
doppelt soviel wie 1998. Wo bisher der ökologische Ausgleich zum Potsdamer
Platz geplant war, wird nun an die bauliche Fortsetzung des Potsdamer Platzes
gedacht. Die stadtklimatische Funktion des Gleisdreiecks wird völlig ignoriert,
die Einbindung in das grüne Netz in Frage gestellt. Sollten die Parlamentarier
dem Vertrag zustimmen, hätte die VIVICO die erste Runde im Monopoly um
das Gleisdreieck "haushoch" gewonnen. In der zweiten Runde wird es
dann darum gehen, die gewonnenen Baurechte möglichst haushoch zu realisieren.
Warum waren das Land und der Bezirk in diesem Spiel so chancenlos?
1999 hatte der Bezirk auf Basis des Flächennutzungsplan
einen Bebauungsplan aufgestellt, um die 11 ha Baufläche und die Flächen
für den Park planungsrechtlich abzusichern. Die VIVICO reagierte mit einem
klaren NEIN. Solange das Gleisdreieck "planfestgestelltes Bahngelände"
sei, habe der Bezirk kein Recht, das Gelände zu überplanen. Anstatt
an seinen Planungszielen festzuhalten, stoppte der Bezirk das Bebauungsplanverfahren.
In den anschließenden Verhandlungen setzte die VIVCO dann fast alle ihre
Ziele durch mit folgendem Druckmittel: Die VIVICO wird beim Eisenbahnbundesamt
erst dann den Antrag auf Aufhebung der Planfeststellung stellen, wenn Einvernehmen
über die Bauflächen hergestellt ist. Solange jedoch die Planfeststellung
gilt, gibt es keine kommunale Planungshoheit. Damit bemißt sich der Wert
der Grundstücke nach der Frage, ob sie nach Baugesetz nach §34 als
Innenbereich oder nach §35 als Außenbereich anzusehen sind. §34-Flächen
sind Bauflächen, die je nach Standort zwischen 500 und 2000 €/m²
wert sind. Dagegen sind §35-Flächen als Freiflächen nur 40 €/m²
wert.
Einen Ausweg aus diesem Dilemma bietet das Gutachten, das Prof. Schäfer
(TU Berlin) im Auftrag der Aktionsgemeinschaft Gleisdreieck erstellt hat. Inhalt:
Wenn klar ist, daß die Flächen nicht mehr für Bahnbetrieb benötigt
werden, kann auch der Bezirk beim Eisenbahnbundesamt den Antrag auf Aufhebung
der Planfeststellung stellen. So erlangt er seine Planungshoheit, kann dann
seine Planungsziele verfolgen, wobei natürlich auch die Interessen des
Grundstückbesitzers angemessen zu berücksichtigen sind. Daß
dabei jedoch Flächen, die vorher in allen offiziellen Plänen als Grün
definiert wurden, plötzlich zur Bauflächen werden, ist sehr unwahrscheinlich.
Das Gutachten wird inzwischen im Bundesministerium für Verkehr, Bau- und
Wohnungswesen geprüft, da das Thema bundesweite Bedeutung hat. Es ist zu
hoffen, daß die Berliner Abgeordneten das Ergebnis dieser Prüfung
abwarten, bevor sie über den Rahmenvertrag abstimmen. Letztlich geht es
um die Frage, ob die Kommunen auf brachliegenden Bahngeländen eigene Stadtplanung
betreiben können oder ob tatsächlich nur Monopoly gespielt wird.
Matthias Bauer