Eine Vision, 60 Hektar Parklandschaft mit Technikmuseum

" Auf dem Gleisdreieck, wo sich einst die Schienenstränge des Anhalter und Potsdamer Personen- und Güterbahnhofes bündelten, wird ein 60 Hektar großer Stadtpark entstehen. Das Gelände zwischen Landwehrkanal und Yorckstraße, Möckernstraße und Bülowstraße ist noch heute von den Relikten der Bahnanlagen geprägt. Nach der Stilllegung der Bahnhöfe entwickelte sich das ungenutzte Areal zum innerstädtischen Biotop....",
das verkündete noch im Jahre 2001 das Land Berlin auf einer ihrer Informationstafeln in deutsch und in englisch aller Welt. Aufgestellt war diese vor dem Eingang zum ehemaligen Baulogistikzentrum für den Potsdamer Platz, Ecke Möckernstraße / Tempelhofer Ufer. Losgehen sollte es nach Abzug des Baulogistikzentrums vom Anhalter Güterbahnhof.

Das Baulogistikzentrum ist vom Anhaltergüterbahnhof abgezogen. Die Informationstafel ist mittlerweile demontiert und mit ihr - so scheint es - auch die ehemalige Vision.

Rechnet man von den 60 Hektar (ha) zirka 10 ha für das Deutsche Technikmuseum und für Bahnanlagen sowie etwa 4 ha Gleisinseln, die nach Gleisverlegung unzugänglich bleiben, ab, dann hätten zirka 46 ha neue öffentliche Parklandschaft mit einem erweiterten Technikmuseum inmitten Berlins entstehen müssen.

Was bleibt vom Park ?

Bereits der Flächennutzungsplan (FNP) von 1998 machte Abstriche. Zirka11,8 ha Bauland wurden ausgewiesen - 1,3 ha für das Debis-Parkhaus, 3 ha für die Post AG und etwa 7,5 ha für die Bahn AG. Nur noch ca. 34 ha blieben für den Park und für die Erweiterung des Technikmuseums übrig.

Am Flächennutzungsplanverfahren waren u.a. die Bahn AG und ihr Immobilienmanagement beteiligt. Auch die Bahn ging damals noch richtigerweise davon aus, dass das Gelände planungsrechtlich nach § 35 des deutschen Baugesetzbuches überwiegend als "Außenbereich", das heißt als Nichtbauland, einzustufen ist. Sie hatten keinen Widerspruch eingelegt und damit dem Flächennutzungsplan (FNP) zugestimmt.

Der Bebauungsplan des Bezirks folgte den rechtsgültigen Vorgaben des FNP. Von diesen Vorgaben aber mochte das Immobilienmanagement der Bahn ab dem Jahr 2000 nichts mehr wissen. Rechtnachfolgerin ist die VIVICO, der das Gelände von der Bahn als Eigentum zur Vermarktung übertragen wurde.

Ihre neuen Zielvorgaben: Weg mit den Parkvorgaben des FNP, maximale Umwidmung in Bauland, hoch mit den Bodenwerten im Maßstab 1:25, statt 410.000 € pro Hektar Grünland (bei 41 € pro m²), 8 bis 14 Mio. € pro Hektar innerstädtischem Bauland. Nach dreijährigem Verhandlungspoker gaben auch die Verhandlungsführer des Senats (Strieder und Stimmann) und des Bezirks (Schulz) die Vorgaben des gültigen FNP's auf.

Ihr letztes, unseren Wissens nach unverändertes Verhandlungsangebot an die VIVICO laut "Rahmenvertrag zur Entwicklung des Gleisdreiecks" : Anstatt 11,8 ha, über 21 ha Bauland durch Umwidmung von Flächen, die nach FNP für eine Parklandschaft mit erweitertem Technikmuseum vorgesehen sind. Der Baulandanteil der VIVICO hätte sich mehr als verdoppelt, von 7,5 auf 17 Hektar.

Von der versprochenen Parklandschaft würde nur ein Restpark übrig bleiben, zerstückelt von Baufeldern mit wohlklingenden Namen wie Flottwellpromenade, Yorckdreieck, Möckernkiez und Schwechten Park. Der Restpark ist nicht mal mehr 25 ha groß:

- 1 ha ist neu entstanden auf dem Betondeckel über dem Tunnelmund der Fernbahntrasse, unbebaubarer Boden minderer Qualität.
- 3,9 ha , das "Wäldchen" gehört dem Land Berlin.
- 4,1 ha öffentliche Freiflächen erwirbt Berlin zum Buchwert von 41 € pro qm von der Vivico. Umgekehrt erwirbt die Vivico von Berlin 0,21 ha Bauland am Yorkdreieck zum Wert von ca. 800 € pro qm. Dieser wertgleiche Grundstückstausch geht in Ordnung, aber bitte ohne Austausch der vorhandenen Laubenkolonie samt Baumbestand gegen 4,1 ha geballte Sportplatzkonzentration.
- 1,66 ha Ausgleichsfläche als unentgeltliche Entschädigung für die noch zu erwartenden Eingriffe auf den Baufeldern der VIVICO. Für die Vivico ein extrem billiger Ausgleich für die Umwidmung von Park- in 17 ha Bauland.

Es bleiben noch etwa 14 ha übrig. Das ist weniger als die 16 ha, die als Ausgleichsfläche für die Eingriffe in Natur und Landschaft am Potsdamer Platz auf dem Gleisdreieck nachgewiesen werden müssen. Nicht mal diese Nachweisverpflichtung aus dem Notenwechsel zwischen Berlin und der Bahn AG wird nach vorliegenden Rahmenvertragsentwurf erfüllt. Die VIVICO hätte mehr erreicht, als auch ohne gültigen FNP auf dem Gleisdreieck zulässig ist.

Gott sei Dank, der "Rahmenvertrag" ist noch nicht abgeschlossen. Ein erforderlicher Beschluss der BVV-Friedrichshain / Kreuzberg dazu steht aus, er wurde vertagt unter anderem wegen der massiven Kritik der "AG Gleisdreieck" und auch des "Kreuzberger Horns".

Kritik an der Verhandlungsführung Berlins

Die Planungshoheit über das Gleisdreieck wurde nicht eingeklagt

Eine Trumpfkarte der VIVICO im Verhandlungspoker mit Berlin war die "Planfeststellung des Gleisdreiecks als Bahnbetriebsgelände", eine Art Außenbereich mit überregionalen Betriebsfunktionen, der nicht der Planungshoheit der Gemeinde unterliegt. Nutzungen, wie Park oder Wohnen, bedürften erst der Aufhebung der Planfeststellung als Bahngelände durch das Eisenbahnbundesamt. Wessen Interessen dieses Amt vertritt, dürfte wohl klar sein.

Ehemalige Bahnbetriebsfunktionen waren längst obsolet geworden. Die Bahn hatte bereits selber die Aufhebung der Planfeststellung vorweggenommen, indem sie der VIVICO das Bahnbetriebsgelände als Eigentum übertrug mit dem Auflage, dieses als Bauland zu vermarkten.

Die Verhandlungsführer Berlins krochen auf diesen Leim und klagten ihre Planungshoheit nicht ein, wie es ein Rechtsgutachten des Baurechtsexperten Prof. Rudolf Schäfer empfahl. In einem offenen Brief im Frühjahr dieses Jahres bestätigt das Bundesbauministeriums die Auffassung von Prof. Schäfer: Wenn ehemaliges Bahngelände seine Betriebsfunktion verloren hat, muss die Planungshoheit der Gemeinde wieder gelten.

Bauen im Außenbereich

Das Gleisdreieck war nicht nur als "planfestgestelltes Bahnbetriebsgelände"eine Art Außenbereich mitten in Berlin. Es war u.a. westberliner Außenbereich als Reichsbahngelände der DDR, Niemandsland und Erholungsenklave für die umliegenden Innenstadtbezirke. Auch nach der Wiedervereinigung blieb es Außenbereich: Eine größtenteils zum Biotop mutierte "Eiserne Landschaft". Bis heute prägt dieser eigenartige Landschaftstyp als Außenbereich auch das Ortsbild und die Eigenart der anliegenden Innenstadtbezirke mit.

Kurz: Das Gleisdreieck ist überwiegend Außenbereich nach § 35 Baugesetzbuch (BauGB) inmitten der Stadt. Zu diesem Ergebnis kam auch ein Gutachten des Bezirks vom 13.11.2000. Beim Verhandlungspoker mit der VIVICO hat es aber offensichtlich keine Rolle mehr gespielt. Schade: Es wäre ein ASS im Pokerspiel gewesen:

Nach § 35 BauGB ist "ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen..(Abs.1).. Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt insbesondere vor, wenn das Vorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplans (FNP) widerspricht" (Abs. 3 Nr. 1). Der Entwurf zum Rahmenvertrag widerspricht dem FNP. Punkt.

Ein schlechtes Geschäft für das arme Berlin

Mit der Umwidmung von Flächen in Bauland, die nach FNP als Parkflächen auf dem Potsdamer und Anhalter Güterbahnhof, sowie als Erweiterungsfläche des Technikmuseums an der Ladestrasse vorzuhalten sind, subventioniert das arme Berlin die VIVICO. Eine Umwandlung im Wertmaßstab von mindesten 1:20. Als Bauland steigt der Buchwert um mindestens das zwanzigfache. Ein tolles Geschäft für die VIVICO, aber ohne erkennbar wertgleichen Gegenwert für das Land Berlin.

Darüber hinaus verpflichtet sich das Land Berlin im Rahmenvertrag dazu, die VIVICO zu entschädigen, wenn nach etwa 10 Jahren in einem Baufeld Art und Maß der vereinbarten Nutzungen sich zum wirtschaftlichen Nachteil der VIVICO ändern. Das läuft auf eine Risikoversicherung zugunsten der VIVICO und zu Lasten Berlins, bzw. der Steuerzahler hinaus.

Angesichts der benachbarten Pleiteobjekte, dem "Viktoriaquartier" auf dem Gelände der eh. Schultheißbrauerei und das Tempodrom auf dem Anhalter Personen-bahnhof, oder angesichts der Immobilienpleite der Berliner Bankgesellschaft, muss bezweifelt werden, ob sich für die Baufelder auf dem Gleisdreieck in den nächsten 15 Jahren Investoren finden werden. Wenn der Restpark realisiert werden sollte, dann könnte so etwas entstehen wie ein Schweizer Käse mit Finanzierungslöchern auf den Baufeldbrachen. Spätestens dann müsste man über einen "Rückbau" der Baufelder nachdenken (Rückbau Ost lässt grüßen).

Zum Schluss: Neues aus verschlossenen Türen

Mehdorn hat nicht mehr den Größten. Der 120 m hohe Turmbau als Headquarter der DB AG an der Ladestraße scheint ad Acta gelegt zu sein.

Stimmann und Strieder sollen sich an einer neuen Vision begeistern: Am weltgrößten Riesenrad im Bereich der Ladestraße auf dem Anhalter Güterbahnhof.. Ein Rummel von geradezu überörtlicher Bedeutung mit Imbissstuben und Busschlangen auf einem neuen Parkplatz.

Dem Vernehmen nach soll Strieder mit der VIVICO neuverhandeln. Wie man hört, will er der VIVICO den "Schwechten Park" wieder abhandeln durch einem Grundstücktausch. Die VIVICO soll mit wertgleichen Bauland außerhalb des Gleisdreiecks entschädigt werden, vielleicht am Lehrter Bahnhof. Warum ? Angeblich befürchtet er Ärger mit dem Deutschen Technikmuseum (DTM), die um ihr Erweiterungsterrain kämpft. Vielleicht sucht er aber auch nur an diesem teuren Standort einen Investor, vielleicht den Riesenradbetreiber ?

Einen potentiellen Investor für den Standort an der Ladestraße scheint aber auch unser Baustadtrat Franz Schulz gefunden zu haben. Wie man hört, zeigt sich ein deutscher Arbeitgeber- oder auch Unternehmerverband interessiert, um in einem Pavillon über ökologische Innovationen der deutschen Industrie zu informieren. Nicht schlecht. Vielleicht ließe sich mit diesem Investor in Privat-Public-Partnership ein gemeinsames Projekt realisieren - eine Projektkombination aus Öko-Pavillon der Industrie, DTM-Erweiterung und der Realisation eines Teilstücks vom Park auf dem jetzigen Pomp-Duck-Gelände.

Für das Kreuzberger Horn von C. Schmidt-Hermsdorf