21. 6. 2002
PRESSEMITTEILUNG

Bundesweit bedeutsames Rechtsgutachten
zur Entwidmung von Bahnflächen
verschiebt die Gewichte !

Angesichts der zunehmenden Bereitschaft des Bezirksamts Kreuzberg und des Senats, zugunsten der Vivico aus dem Gleisdreieck weniger Park- und mehr unverträgliche Bauflächen auszuweisen, haben die in der Aktionsgemeinschaft Gleisdreieck zusammengeschlossenen Initiativen und Verbände bei der Technischen Universität Berlin ein Rechtsgutachten zum Gleisdreieck in Auftrag gegeben.

Untersuchungsgegenstand war die rechtliche Grundlage der Verhandlungen zwischen dem Land Berlin und der VIVICO als Verwertungsgesellschaft der ehem. Bahnflächen.

Autor ist Prof. Dr. Rudolf Schäfer, Dekan des Fachbereichs Architektur und Experte für Planungsrecht an der Technischen Universität Berlin.

Ergebnis:

Die Entwidmung ehemaliger Bahnflächen ist nicht von der Bahn bzw. deren Verwertungsgesellschaft VIVICO abhängig.
Dem bisher von der Entwicklungs- bzw. Verwertungsgesellschaft VIVICO Real Estate GmbH ausgeübten Druck zur Ausweisung von extrem hohen Baumassen auf ehemaligen Bahnflächen muß nicht mehr nachgegeben werden, da seit der Privatisierung der Bahn sie nicht länger ihr Sonderrecht in Anspruch nehmen kann, sondern nur noch privates Investoreninteresse vertreten kann, das wie alle übrigen privaten mit den öffentlichen Interessen der Kommune abgewogen werden muß.

Weitere Anwendungsbeispiele: die Bahn ist bundesweit einer der größten Immobilieneigentümer. Zahlreiche Flächen werden für den Bahnverkehr nicht mehr benötigt. Bekannte Beispiele sind die Flächen am Münchener, Frankfurter und Stuttgarter Hauptbahnhof, wo durch die beabsichtigte Planung von Durchbindungsbahnhöfen (meist unterirdisch) mit exorbitantem Aufwand die alten Kopfbahnhöfe außer Funktion genommen werden sollen. Weitere Anwendungsbeispiele in Berlin: die Flächen an der Warschauer Straße (RAW, Revaler Viereck), dem S-Bahnhof Schlachtensee, in Lichterfelde-Süd, am Stuttgarter Platz usw..

Inhalt des Rechtsgutachtens:

Der Gutachter hat die Rechtsprechung und juristische Qualität des kommunalen Planungsrechts im Verhältnis zur Fachplanung Bahn untersucht. Eine solche Fachplanung Bahn (für Eisenbahn-, Autobahntrassen oder Wasserstraßen gibt es im Baugesetzbuch dieses vorrangige Sonderrecht) ist nur solange in Kraft, wie die der kommunalen Planungshoheit überlagerte Fachplanung praktiziert wird. Sobald der eindeutige Wille der Bahn öffentlich erklärt wurde, auf bestimmten Teilflächen die Bahnnutzung aufzuheben, erlischt das vorrangige Recht der Bahn für die Nutzungsbestimmung. Bisher hat die Bahn bzw. deren Verwertungsgesellschaft bundesweit kommunale Planungen blockiert, indem sie die Entlassung aus der Bahnnutzung beim Eisenbahnbundesamt (EBA) nicht beantragt hat, bevor die Kommune ihr ausreichend Baurechte verbrieft hat.
Mit der Rechtsauffassung von Prof. Schäfer ist den Forderungen der von der Bahn beauftragten Gesellschaft ein Riegel vorgeschoben worden, weil die Gemeinde ein einklagbares Recht auf Entlassung aus der Bahnnutzung hat und diese selbstständig beim EBA beantragen kann.
Die Ausweisung für die neue Nutzung muß damit nicht mehr auf die letzten Endes privaten Interessen der Bahnflächenverwerter Rücksicht nehmen, sondern die Gemeinde kann ihre kommunalen Interessen jetzt auch juristisch durchsetzen!
Letztendlich ist es dann nur noch eine Frage der Zeit, wann die Bahn die Teilflächen an die Kommune auch verkauft. Damit kann die Gemeinde auf Zeit spielen und gelassen jeder juristischen Klage entgegensehen!
Da die VIVICO bisher Stadtplanung ausschließlich nach höchstmöglichem Verwertungsinteresse betrieb (extrem hohe Ausnutzung der Gelände für die Bebauung), sich aber um die kommunalen Belange nicht kümmerte, besteht nun die Möglichkeit, den kommunalen Interessen zum Durchbruch zu verhelfen.

Derzeitiges Planungsrecht:

Die kommunalen Interessen auf dem Gleisdreiecksgelände in Berlin sind in aufwendigen Verfahren bereits erarbeitet und dargestellt worden:

  • 1997 im Planwerk Innenstadt
  • 1998 in einer Flächennutzungsplanänderung (FNP). Das FNP-Änderungsverfahren wurde von 1995 bis 1998 mit Beteiligung der Bahn und mit zweimaliger Bügerbeteiligung durchgeführt. Ergebnis: rund 11 ha neue Bauflächen, der Rest soll Grün-, bzw. Museumsfläche werden.
  • 1999 in einem daraus abgeleiteten Bebauungsplanentwurf (B-Plan) des Kreuzberger Bezirksamts

Im B-Plan-Verfahren hat sich die Vorgängerin der VIVICO, die EisenbahnImmobilien-Management GmbH (EIM), bei der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (TÖB) gesperrt, obwohl sie ein Jahr zuvor noch dem FNP zugestimmt hatte. Daraufhin wurde das B-Planverfahren vom Bezirksamt angehalten und die EIM aufgefordert, ihre Wünsche zu präzisieren. Erst nach einem Jahr, im Juli 2000, präsentierte die inzwischen in VIVICO umbenannte Bahnflächenverwertungs- und Entwicklungsgesellschaft ihre Vorstellungen: 25 ha Baufläche mit extrem hohen Baudichten und Ausnutzung aller Flächen, die nicht für den Bahnbetrieb benötigt wurden. Dahinter stand kein durchdachtes städtebauliches Konzept (übrigens mit einer Westtangenten-Stadtstraße!). vielmehr hatte dieser Plan die Funktion, eine extrem hohe Forderung aufzubauen, um die eigene Verhandlungsposition zu stärken.

Anfangs wurden diese Bebauungsvorschläge vom Senat als Gesprächsgrundlage mit der Begründung abgelehnt, daß dieses Konzept den in jahrlanger Diskussion entwickelten Planungszielen grundsätzlich widerspricht.

Zwei Jahre zermürbende Verhandlungen haben ausgereicht, um die Vertreter von Senat und Bezirk weichzukochen. Der sogenannte Rahmenvertrag zwischen der VIVICO und dem Land Berlin, der demnächst unterschrieben werden soll, sieht rund 20 ha neue Bauflächen vor, also fast doppelt soviel wie 1998 zwischen den Beteiligten verabredet war. Die Vivico hat zwar ihre Forderungen um 5 ha reduziert, hat sich aber doch auf der ganzen Linie durchgesetzt. Die drei im Konzept von 1998 vorgesehen Baufelder wurden vergrößert. Zusätzlich hat die VIVICO zwei neue Baufelder durchgesetzt - auf Flächen, auf denen bisher Grünfläche (an der Flottwellstraße) bzw. Museums(erweiterungs)fläche (an der Möckernstraße) vorgesehen war.

Die Investoren um den Potsdamer- und Leipziger Platz haben sich in städtebaulichen Verträgen mit dem Land Berlin verpflichtet, insgesamt 45 Mio. DM als Ausgleichs- und Ersatzmaßnahme für die äußerst dichte Bebauung auf ein Konto der Stiftung Naturschutz einzuzahlen. Wie bereits 1994 vereinbart, soll das Land Berlin die Grundstücke für den Park auf dem Gleisdreiecksgelände mit 16 ha Größe von der Bahn erwerben und begrünen. Ein größerer Park wird angesichts des geringen Grundstückspreises von 40 € / m² vergleichsweise auch nur wenig teurer. Die Vertreter der Senatsverwaltung und des Bezirks fühlen sich aber außerstande, mehr Grünflächen ankaufen zu können. Als Hauptargument in den Verhandlungen um den Rahmenvertrag muß die vom Finanzsenator vorgegebene Kostenneutralität herhalten. Angesichts der derzeitigen finanziellen Situation Berlins klingt das nur allzu verständlich; mehr könne sich das arme Land Berlin eben nicht leisten, heißt es bei der Senats- und Bezirksverwaltung.

Wir dagegen fragen: darf eine Stadt, die bis über beide Ohren verschuldet ist, einem privaten Investor Geschenke machen? Wer Freiflächen in Bauflächen umwandelt, steigert den Wert pro m² von 40 € auf über 1.000 €. Genau das ist an der Flottwellstraße und an der Möckernstraße passiert: ein Geschenk an die VIVICO in dreistelliger Millionenhöhe!

Um dieser Erpressungssituation etwas entgegenzusetzen, hat die AG Gleisdreieck die Klärung dieser Rechtsfrage in die Hand genommen und das Gutachten in Auftrag gegeben. Damit verfolgt sie die Durchsetzung ihrer Vorstellungen von einem großen, stadtweit bedeutsamen Park konsequent weiter.

Zusammenfassung des Rechtsgutachtens von Prof. Schäfer (TU Berlin):

  • Nach dem Sachverhalt erscheint es vertretbar anzunehmen, daß die nicht mehr bahnbetriebsbedingt erforderlichen Bereiche des Gleisdreieckgeländes bereits durch Funktionslosigkeit entwidmet sind.
  • Wird dieser Auffassung nicht gefolgt, ist jedenfalls davon auszugehen, daß die DB AG seit dem Sommer 2001 rechtlich verpflichtet ist, für die fraglichen Geländeteile ohne weitere Verzögerung das Entwidmungsverfahren einzuleiten. Auch aus dem Briefwechsel mit dem Senat von Berlin vom März 1994 kann die DB AG kein Recht herleiten, die Einleitung des Entwidmungsverfahrens weiter hinauszuschieben. Die für die Bebauungsplanung zuständigen Bezirksämter sollten die DB AG zur Einleitung des Entwidmungsverfahrens mit Fristsetzung auffordern.
  • Angesichts des bisherigen Zeitablaufs besteht ein Anspruch der örtlich zuständigen Bezirksämter als Träger der kommunalen Planungshoheit auf Entwidmung. Die Bezirksämter können diesen Anspruch unabhängig von einem Antrag der DB AG selbst geltend machen, indem sie einen Antrag auf Entwidmung beim Eisenbahnbundesamt stellen und im Falle einer Ablehnung verwaltungsgerichtliche Verpflichtungsklage erheben.
  • Die Tatsache, daß die städtebaulichen Verträge über die Durchführung von Ausgleichsmaßnahmen für die bebauungsplanbedingten Eingriffe in Natur und Landschaft am Potsdamer und Leipziger Platz bisher noch nicht realisiert worden sind, hat keine rechtlichen Auswirkungen auf den Bestand der dortigen Bebauungspläne.
  • Die Verwertungs- und Nutzungsinteressen der DB AG bzw. der von ihr beauftragten Verwertungsgesellschaften an den nicht mehr bahnbetriebsbedingt benötigten Teilen des Gleisdreieckgeländes sind teils private und teils öffentliche Belange im Sinne des § 1 Abs.5 BauGB. Sie müssen in der Abwägung nach § 1 Abs.6 insbesondere auch im Hinblick auf den verfassungsrechtlichen Schutz des Privateigentums angemessen berücksichtigt werden. Sie haben aber keinen abstrakten - absoluten oder relativen - Vorrang vor anderen Belangen und sind auch nicht im Sinne eines Optimierungsgebotes zu bewerten. Einschränkungen oder gar Aufhebungen der Privatnützigkeit von Flächen müssen durch andere öffentliche Belange begründet werden können.
  • Eine entsprechende Abwägung mit einer Berücksichtigung der Bereitstellung der Ausgleichsflächen sowie weiterer Freiflächen entsprechend früheren Planungsabsichten ist bereits im geltenden Flächennutzungsplan von 1998 enthalten. Dass diese fehlerhaft sei, ist nicht erkennbar und auch bisher nicht behauptet worden.
  • Der zwischen dem Senat von Berlin und der DB AG im März 1994 geführte Briefwechsel stellt bei rechtskonformer Interpretation keine Vorwegbindung der für die Bebauungsplanungörtlich zuständigen Bezirke dar und kann daher auch kein Verstoß gegen § 1 Abs.6 BauGB sein.

(Der vollständige Text wir in den nächsten Tagen an dieser Stelle veröffentlicht werden)

Was hat sich durch das Gutachten geändert bzw. was soll sich ändern:

Die Entwidmung planfestgestellter Bahnflächen ist nach Ansicht des Gutachters vom Bezirksamt einklagbar. Die VIVICO kann nicht länger wegen einer im März 1994 in einem rechtlich unverbindlichen Notenwechsel zugesagten Einvernehmensregelung von nicht legitimierten Personen das Verhandlungsergebnis einseitig diktieren, weil die Planungshoheit eindeutig beim Bezirksamt liegt.

Nach dem von uns vorgelegten Gutachten hat nur der Bezirk die Kompetenz für die Flächenausweisung und damit das Instrument selbst in der Hand. Somit bestimmt er auch letztendlich die Größe der Grünflächen und den Preis des Geländes.

Die AG Gleisdreieck fordert 35 ha Park und akzeptiert die im Flächennutzungsplan von 1998 festgesetzten Bauflächen, die auf drei Felder verteilt rund 11 ha ergeben. Bauflächen über dieses Maß hinaus lehnen wir ab.

Vom Bezirksamt und der Senatsverwaltung sind in mehreren unbeanstandeten Verfahren größtmögliche Grünflächen in den aufeinander aufbauenden Planwerken dargestellt und damit ausgewiesen worden. Die von der AG Gleisdreieck vertretenen Forderungen nach maximalen Grünflächen auf den ehemaligen Eisenbahnflächen sind vom Bezirksamt in Abstimmung mit der Senatsverwaltung anerkannt und übernommen worden und somit als Gemeinbelang stärker zu berücksichtigen. Dem Finanzierungsproblem kann Berlin durch Ausweisung von den ausschließlich im Bebauungsplanentwurf VI-140 dargestellten Bauflächen aus dem Weg gehen: Als Grünflächen dargestellte Flächen können vom Land Berlin für nur 40,- € / m² gekauft werden. Je mehr Grünflächen und je weniger Bauflächen ausgewiesen werden, um so billiger kommt das Land Berlin an Grundstücke für einen großen Park.

Konsequenzen aus dem Rechtsgutachten und Forderungen der AG Gleisdreieck

Mit dem Rechtsgutachten der AG Gleisdreieck kann nun der Bezirk die von ihm gewünschte Nutzung durchsetzen. Die Aktionsgemeinschaft Gleisdreieck fordert das Kreuzberger Bezirksamt auf, die Entwidmung der Bahnflächen selbständig sofort zu beantragen, ohne daß die Ergebnisse der Verhandlungen zwischen Bahnflächenverwerter und Senat abwarten. Da der Bebauungsplan VI-140 vom Bezirksamt mit der Rückendeckung des Senats aus dem Flächennutzungsplan entwickelt wurde, und im FNP-Änderungsverfahren auch die Bahn trotz Beteiligung keine Abwägungsfehler beklagt hat, kann es die letztendlich privaten Belange der VIVICO geringer bewerten als die kommunalen Interessen (Deckung des übergroßen Defizits an Grünflächen) und damit wegwägen. Da die kommunalen Interessen der öffentlichen Erholung und Grünnutzung der ehemaligen Bahngelände durch Ausweisung in den drei Planwerken dokumentiert sind, das bestehende Defizit an Grün aber nicht einmal im entferntesten gedeckt werden kann, sind sie somit absolut vorrangig zu behandeln. Außerdem gibt es angesichts des hohen Leerstands an Büroflächen wie hochpreisigen Wohnungen auf lang absehbare Zeiträume keine Baunachfrage. Einer eventuellen Klage der VIVICO kann der Senat darum gelassen entgegensehen.

Die AG Gleisdreieck fordert das Bezirksamt auf, das begonnene Bebauungsplanverfahren fortzusetzen und die Belange der einsprechenden Verwertungsgesellschaft VIVICO in der Abwägung entsprechend den Regeln des Baugesetzbuches nicht mehr als Träger öffentlicher Belange, sondern als privates Interesse zu behandeln.